Почему квартиры без отделки «обгоняют» чистовой ремонт

Ещё пару лет назад казалось, что рынок новостроек уверенно движется к формату сдачи с готовым ремонтом: застройщик берёт все заботы с отделкой на себя, покупатель приезжает с чемоданами и кружкой для чая. Однако сейчас тенденция меняется. Всё чаще люди сознательно выбирают квартиры без чистового ремонта — с подготовленной базой, но без обоев, ламината и «универсальной» плитки в санузле. Как отмечают эксперты РБК Недвижимости, по итогам 2025 года на первичном рынке жилья Старой Москвы доля квартир без отделки составила 66%, что является максимальным показателем за последние пять лет. Причина не только в экономии, хотя деньги играют важную роль. У покупателей появляется желание влиять на результат: не подстраиваться под чужой, «типичный» ремонт, а создать своё уникальное пространство. На этом фоне чистовая отделка постепенно уступает место черновому и предчистовому форматам, особенно в Москве.

Какие форматы отделки существуют?

Чтобы разобраться, почему форматы отделки по‑разному популярны, полезно чётко понимать, что каждый из них из себя представляет.

Квартира без отделки / с черновой отделкой — это фактически конструктив и инженерия и базовая подготовка под будущий ремонт: стены (иногда только несущие и несколько перегородок), стяжка пола, подведённые коммуникации, радиаторы, окна, входная дверь. Иногда к этим опциям добавляются выровненные стены и пол, разведённая электрика, подготовленные выводы под сантехнику, часто выполненная штукатурка и базовая шумоизоляция. Жильё в таком виде ещё совсем не похоже на «готовый дом», но даёт честное представление о геометрии и качестве строительной части.

Пример черновой отделки 

Предчистовая отделка (white box) — следующая ступень. Здесь квартира уже выглядит как пустое, но аккуратное пространство: ровные светлые стены, стяжка, разведённая по точкам электрика, часто улучшенная шумоизоляция, иногда — коммуникации под системы «умный дом». Ощущение такое, что интерьер вот вот начнёт собираться: остаётся выбрать покрытия пола, двери, сантехнику и свет. 

Пример предчистовой отделки

И только чистовая отделка, например, как в ЖК «Симфония 34», превращает объект в квартиру «с ремонтом от застройщика»: покрашенные или оклеенные стены, уложенный ламинат или другое покрытие пола, межкомнатные двери, оформленный санузел, розетки, выключатели. Можно завозить мебель — хотя вопрос, насколько этот интерьер устраивает лично вас, остаётся открытым.

Пример чистовой отделки

Сравнительная таблица отделки

Как меняется рынок отделки?

В последние годы баланс между этими форматами заметно изменился. Если раньше казалось, что чистовая отделка станет общим стандартом, то сейчас кривая спроса меняет направление. На первичном рынке всё больше квартир продаётся без финишного ремонта, а предчистовой формат постепенно занимает середину между «сложно и долго» и «быстро, но шаблонно».

Если в 2020‑м доля лотов без отделки в массовом сегменте Москвы была около четверти, то к концу 2025 года она выросла до 40%, а в целом по «старой» Москве — до 66%. По данным экспертов «Метриум», в бизнес‑классе доля формата без отделки в 2025 году достигла примерно 70–74%, а в премиальном сегменте рост стал ещё резче: доля таких квартир за пять лет выросла с примерно 20% до трёх четвертей, в элите — до 80% и выше.

Застройщики вынуждены подстроиться и признать, что у аудитории появилось несколько сценариев. Одни готовы платить за скорость, другие — за возможность сделать всё под себя, третьи ищут компромисс — чтобы сложная строительная часть была закрыта профессионально, а финальный вид квартиры зависел от их решений. Поэтому в одном и том же комплексе вы всё чаще увидите сразу несколько форматов: корпуса без отделки, секции с предчистовой и отдельные очереди с чистовой отделкой для тех, кому важен быстрый переезд. Так, в ЖК «Ривер Парк Кутузовский» башни «Лазурь» и «Янтарь» сдаются без отделки, башни «Изумруд» и «Бриллиант» — с предчистовой, а «Топаз» — с готовой.

Почему застройщики постепенно отходят от чистовой отделки?

Мотивы девелоперов здесь довольно приземлённые.

• Во-первых, стоимость. Отделочные материалы и работа мастеров за последние годы заметно выросли в цене. Если застройщик закладывает в цену дорогой ремонт, он рискует выйти за рамки комфортного бюджета для своей целевой аудитории. Если экономит на материалах и бригадах — растёт поток претензий и доработок уже после сдачи дома.
• Во-вторых, качество и ответственность. Ремонт — это зона, где любой недочёт сразу бросается в глаза: трещина на стыке, кривой угол, шов плитки, который «убегает». Покупатель ожидает, что раз отделку сделала крупная компания, всё будет ровно и выдержано. Но добиться идеала на тысячах одинаковых квартир сложно даже при хорошем контроле. Чем выше планка ожиданий, тем больше риск, что девелоперу придётся за свой счёт исправлять за бригады мелкие, но массовые огрехи.
• В-третьих, новые стандарты. Формализованные требования к качеству отделки делают тему «ремонта от застройщика» более жёсткой: если ты заявил определённый уровень, нужно соответствовать ему по всему объёму. Ошибки и компромиссы, которые раньше проходили незамеченными, теперь могут стать предметом официальных претензий. В такой реальности многие компании предпочитают честно остановиться на уровне подготовленной базы и не брать на себя лишнюю зону риска.
• И наконец, застройщики видят тенденции покупательского спроса на рынке. Всё больше людей открыто говорят, что готовы взять на себя интерьер, если получат за это адекватную цену и удобный «скелет» квартиры, а также, что хотят создать пространство с нуля «под себя».

Почему покупатели тянутся к предчистовой и черновой отделке?

• Во-первых, здесь не нужно «выкладывать» крупные суммы денег единовременно. Покупая квартиру без чистовой отделки, человек платит за конструктив, локацию и инфраструктуру, а не за чужой вкус в плитке и оттенок стен. Ремонт можно разбить на этапы: сначала сделать самое необходимое (санузел, кухню, одну комнату), переехать и постепенно доводить остальное. Психологически и финансово это многим проще, чем сразу включать весь ремонт в ипотеку или тратить значительные средства.
• Во-вторых, важен контроль над качеством. При предчистовой или черновой отделке вы видите реальное состояние объекта: возможные недочёты стен, качество стяжки, как уложены коммуникации. Если что-то не устраивает, можно вмешаться до того, как дойдёт до финишных материалов. Для тех, кто уже сталкивался с ремонтом, это звучит убедительно: проще один раз сделать «как надо», чем потом отдирать обои или плитку, чтобы понять, что там скрыто.
• В-третьих, это про сценарий жизни. Люди по-разному используют пространство: кто-то мечтает о большой кухне-гостиной, кто-то — о закрытом кабинете, кому-то важна детская с определённой логикой зонирования. Универсальный ремонт от застройщика не учитывает этих нюансов: он должен подойти сотням покупателей одновременно. Формат без чистовой отделки даёт возможность выстроить пространство вокруг себя, а не наоборот.

Предчистовая отделка в этой логике — компромисс для тех, кто не хочет полностью погружаться в ремонтный процесс, но и не готов мириться с чужим интерьером. Technically сложная часть уже сделана, остаётся этап, который многие воспринимают как более творческий: выбрать материалы, цвет, свет и мебель.

Где чистовая отделка всё ещё держит позиции?

При всём этом чистовой ремонт от застройщика остаётся востребованным, просто его аудитория стала более определённой.

Чаще всего это люди, для которых время и силы — более дефицитный ресурс, чем деньги. Молодые семьи, которые хотят скорее «съехать с аренды» и переехать в своё жильё. Покупатели первой квартиры, которым страшно заходить в «голое» пространство и пытаться представить, что из него получится. Занятые специалисты, которые проводят по 10–12 часов на работе и не могут посвятить себя общению с бригадой и слежке за ходом работ.

Для них аргументы весомы: пусть ремонт будет типовым, зато переезд можно планировать сразу после выдачи ключей. Да, часть решений может не нравиться, но это воспринимается как компромисс ради скорости и предсказуемости. В массовом сегменте такие предложения по-прежнему занимают заметную долю, и именно на них часто ориентируются рекламные слоганы про «квартиры с ремонтом». Ярким примером является ЖК «Люблинский парк», где лоты сдаются с чистовой отделкой. Застройщик делает акцент на экономии времени покупателей и возможности переехать сразу.

Как подходить к выбору отделки?

Чтобы выбор формата отделки был осознанным, полезно задать себе несколько важных вопросов:

• Насколько вам важно въехать быстро?

Если нужно переехать как можно быстрее, а времени на организацию ремонта нет, чистовая отделка даёт понятный сценарий: один переезд, минимум координации.

• Насколько вы чувствительны к переплате за «чужой» ремонт?

Если вы заранее понимаете, что будете менять двери, плитку и часть покрытий, логичнее смотреть в сторону предчистовой или черновой отделки — так вы не платите дважды за один и тот же метр.

• Насколько вам важна индивидуальность пространства?

Если достаточно того, что всё аккуратно и нейтрально, ремонт от застройщика может устроить. Если же вы хотите, чтобы дом отражал именно ваш образ жизни, а не усреднённый портрет «типичного жильца», больше свободы дают форматы без чистовой отделки.

Чистовая отделка остаётся рабочим инструментом — для тех, кто покупает прежде всего время и простоту. Черновая и предчистовая отделка — для тех, кто готов взять на себя часть пути и получить пространство, в котором всё действительно «сошлось» под их запрос. Важно не то, какой формат сейчас в тренде, а то, совпадает ли он с вашим образом жизни и планами. Если вы отталкиваетесь именно от этого, рынок отделки в 2026 году уже на вашей стороне: вариантов стало больше, а выбор — осмысленнее.